前回の続きになりますが、これらは、金沢 賃貸を扱う人も必要な知識です。
新制度では、重要事項の説明者が取引主任者の資格を有していることを相手方が確認できるよう取引主任者証の提示義務を定め、相手方に明確に示すようにしなければならないとされました。
提示方法は取引主任者証を胸に着用するなどの方法でよいとされています(昭55.12.1計動発105号不動産業課長通達)。
もし、この提示義務に違反しますと5万円以下の過料に処せられ(同法85条)、取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止する事務禁止処分の対象となります(同法68条1項3号)。
重要事項説明の際、取引主任者証は常に提示する必要があるのか。という事について。
金沢 賃貸を扱う方を含め、不動産関係の方は勿ご存知かと思います。
(1)宅建業法22条の4では、取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、取引主任者証を提示しなければならないとなっていますが、重要事項の説明をするときは、たとえ請求がなくても必ず相手方などに対し取引主任者証を提示しなければならないとなっています(同法35条3項)。
(2)従来、取引主任者の資格のない従業者や、取引主任者の名義貸しによる無資格者が重要事項の説明を行い宅地建物取引に関する紛争の原因になっていたため、昭和55年の改正で取引主任者証制度が創設されました。
重要事項の説明義務の続きです。金沢 賃貸を扱う上でも、大切なことです。
重要事項の説明義務は、取引の相手方などが取引内容にっいて十分理解したうえで契約を締結できるようにするために、取引主任者による説明を宅建業者に対し義務づけ、契約締結後の紛争を未然に防止することをねらいとしています。
説明すべき時期は、「売買、交換または貸借の契約が成立するまでの間に」説明すればよいとされていますが、宅建業法35条の趣旨からしますと、取引の相手方が契約締結に先立って取引物件の権利関係、法令上の制限や取引条件に関する事項を十分検討理解して契約するかどうかを決めることができるような時期までに、すなわち、取引物件がある程度特定したときまでに説明するのがよいでしょう。
重要事項の説明義務とはどのようなことですか。また、この説明はいつの時点ですればよいのか。という事について。
これは、金沢 賃貸を扱うベテランでも、こういった知識は再確認が必要かと思われます。
(1)宅建業者は、宅地建物の取引に際し、売買・交換もしくは貸借の相手方もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者に対して、契約の成立するまでの間に、取引主任者から、その宅地建物に関する一定の事項を記載した書面を交付して説明をさせなければなりません(宅建業法35条1項)。
宅建業者は、取引の相手方から宅地建物の取引について十分な知識、経験、調査能力をもつ専門家として期待されており、その期待に応えるため、重要事項について説明すべき責任があるわけです。
これに違反しますと行政処分の対象となります。
売買契約を締結するにあたって、売主が代理人をたてました。その場合、媒介業者としてどのような注意をしたらよいのか。という事について。
(1)代理とは、代理人が代理権の範囲内で本人のためにすることを示してなした意思表示の効果が直接本人に対して効力を生じることをいいます(民法99条)。
売主が代理人をたてたということは、売主から代理人が委任状をもらって、売主の代わりに売買契約の交渉、締結をするということです。
(2)宅建業者は取引の媒介をする際は信義誠実を旨とし、善良なる管理者としての注意義務が要求されます。
もし、この義務を怠って依頼者に損害を与えたりすれば、損害賠償を請求されることもあります。
したがって、媒介業者としては、代理人としての資格、権限について十分調査しなければなりません。
(3)代理人の資格権限の調査確認方法としては、
・売主がその者に代理人としての資格を与えたか、代理権限の範囲はどうかを電話などで照会し、またできるだけ面会などして確認する。
・売主の委任状、印鑑証明、権利証など代理権の存在を確認できるような、書類の提示を求める。
などがあります。金沢 賃貸に関わる方にもお役立て頂けると思います。
宅建業者が借地権付建物の売却を媒介する場合、どのようなことを注意したらよいのか。という事について。
(1)建物所有を目的とする借地権には、地上権と土地賃借権の2つがあります(借地法1条)。
(2)地上権は、地主と地上権設定契約を締結することによって生じ、これを締結しますと、直接借地を支配し、使用収益をすることができ、地主の承諾なしに第三者に譲渡、転貸することも可能です。
これに対し、土地賃借権は、地主が賃借人に対し土地を使用収益させることを約束し、賃借人がそれに対し賃料を支払う土地賃貸借契約によって成立し、これにより土地を使用収益する権利を有するものです。
この場合の使用権は債権ですので、地主の承諾なしに第三者に譲渡、転貸することはできないとされています。
(3)宅建業者が依頼を受けて借地権付建物の売却の媒介をする場合は、その土地の所有者はだれか、建物の登記はどうなっているか、売主が適法な借地権をもっているか、買主の土地使用について地主の承諾が得られるかどうかなど、慎重な調査をする必要があります。
これらのことを調査、確認をしないまま媒介しますと、思わぬトラブルに巻きこまれたり、依頼者から損害を請求されることにもなります。金沢 賃貸を扱う場合も参考になるかと思います。
こんにちは。
以下のことも、金沢 賃貸を扱う方にも参考にして頂ければと思います。
業者の媒介により売買契約が成立しましたが、依頼者が手付放棄によって契約を解除した場合、業者の報酬請求権はどうなるのか。ということについて。
(1)媒介業者の依頼者に対する報酬請求権は、媒介業者と依頼者との間に特約がない限り、業者の媒介により当事者間に売買等の契約が有効に成立することにより発生します。
(2)業者の媒介で売買契約が成立し、その後売買当事者の債務不履行により売買契約が解除されたとしても、報酬請求権には何ら影響を及ぼさないとされています。
(3)当事者の自己都合により手付放棄で契約が解除されても、当事者間の合意で解除された場合でも、業者の報酬請求権はあるとされています。
買換えにおいて売り媒介と買い媒介を同一業者に依頼しましたが、この場合、報酬請求権はどの時点で発生するのか。また、別々の業者に依頼した場合はどうなのか。
(1)通常、報酬請求権の発生は売買契約が成立した時点とされています。
しかし、買換えの報酬請求権については、業者が売りと買いの双方に関与した場合は、依頼者がその危険負担を負う旨の明白な意思表示がない限り、売りと買いの時点で別々に発生するのではなく、両方の契約が成立した時にともに発生すると考えられます。
(2)買換えの場合は、買い物件の契約は成立しても、売り物件が成立しないことが往々あります。
この場合、買換えの目的が実現できなくても報酬請求権だけが残るということは不公平になります。
(3)なお、買換えの場合でも、売りと買いを別々の業者に依頼したときは、両契約の間に関連性がないことが多く、特約がない限り、個々の売買契約の成立ごとに報酬請求権は発生すると考えられます。
以上の知識も、金沢 賃貸に限られるものではありませんが、不動産に関わる仕事ならば、知っておくべき事だと思います。
A業者と一般媒介契約を締結し、その有効期間内にB業者と専任媒介契約を締結しました。A業者またはB業者の媒介により売買契約が成立した場合、報酬請求権はどのように考えたらよいのか。ということについて。
(1)原則としては、売買契約を成立させたほうの業者が報酬を請求することがてきますが、業者が専任媒介契約を締結しようとするときは、依頼者に専任媒介契約の趣旨について説明すべきであり、また、すてに一般媒介契約を締結していないかどうか確認する必要かあります。
(2)なお、標準媒介契約約款では、専任媒介契約を締結した業者は、状況により報酬相当額の違約金を請求することがてきることになっていますが、業者が上記の確認や説明を怠った場合には、違約金の請求ができない場合も考えられます。金沢 賃貸物件を扱う人も必要な知識となります。
宅建業者が宅地建物明渡しの交渉、賃貸借契約の更新、更新料の授受などをした場合、報酬を請求できるのか。
(1)宅建業者は、宅地建物の明渡し交渉、賃貸借契約の更新、更新料の授受など、その営業に属する行為はもちろんできます。
(2)宅建業者はこれら交渉を請け負い、それぞれの交渉をまとめあげるなど、その業務に貢献があった場含、労務報酬の形で報酬料を受け取る慣習があります。
この報酬料は地域の慣習によって違うといわれています。
一例をあげますと、「建物の契約更新時の労務報酬として建物に関する賃貸借期間満了の場合、その契約更新に関する依頼を受け、更新のあっせん行為をしたときは、その依頼者より当該建物の月額賃料の半額以内の労務報酬を申し受けます」としているものがあります。
(3)なお、これらの行為は、一般に宅地建物の売買や貸借の媒介または代理ではありませんので、その労務報酬は宅建業法46条の建設大臣の告示による報酬額の規制の適用は受けません。
このような事は、金沢 賃貸を扱う側も必要なものとなるでしょう。